Müteahhit gözüyle kentsel dönüşüm: 'Emsal artışı olmadan olmaz'

 

Ekonominin lokomotifi olarak değerlendirilen inşaat sektörünü, Bursa'da sektörün önde gelen firmalarından Alpiş Group'un Yönetim Kurulu Başkanı Sertaç Karaalp ile konuştuk. Karaalp, inşaatçıların öncelikli konusu haline gelen Kentsel Dönüşüm sorununa müteahhit gözüyle yaklaşırken, Makul, mantıklı emsal artışı verilmeden, kentsel dönüşüm olmaz dedi, çarpıcı değerlendirmelerde bulundu.
Ekohaber'in sorularını yanıtlayan Sertaç Karaalp, belediyelerin, mevcut konut alanlarında depreme dayanıklı, kaliteli konut yapımı için planladığı kentsel dönüşüm projelerinin iyi niyetli olmakla birlikte işlerinin çok zor olduğunu söyleyip; uyarılar yaptı, önerilerde bulundu.
Karaalp'in sorularımıza verdiği yanıtlar şöyle: 

Bursa dahil bütün büyük şehirlerde Kentsel Dönüşüm başlatıldı. Konut stoku depreme dayanıklı değil. Deprem kapıda, ancak işler çok yavaş ilerliyor. Ne düşünüyorsunuz?

Türkiye'de kentsel dönüşüme iyi niyetle başlanılmış da olsa yanlış oldu. Öyle bir algı yaratıldı ki, insanlar şöyle düşündü Evime ev verecekler, 100 metrekare ise 150 metrekareye çıkacak, birer tane de dükkan verecekler, çok lüks bir site olacak.. Böyle bir beklenti oluşturuldu. Sonra dönüldü, 150 metreden de, ilave dükkandan da, sosyal tesisten de vazgeçildi. Beklentiler 100 metreye düşmeye başladı. Durum bu. Sonra yasa çıktı ve pratiğe de baktılar ki, böyle bir şey yok. İstanbul'da çok güzel kentsel dönüşüm projeleri yapılıyor. Esenlerde dört buçuk yılda dönüştürülen konut sayısı 26 bin. Sadece bir ilçede. Peki Bursa'da ne oldu? Hepsi bin tane yok. Bursa'da kentsel dönüşüm maalesef yok. Bursa kat artışında çok geride. Niye? İstanbul'da ortalama emsal 2,3. İzmir'de 2. Ankara'da 2,1. Bursa, inanmayacaksınız, 0,90. Ve burada ne belediyelerimiz, ne akademik odalar, ne de bizim gibi meslek odaları, örneğin İMSİAD, bunu gündem yapamıyoruz.

Ne yapılması lazım sizce?

Yeşil alanlarının acilen, tekraren tespit edilmesi lazım. Sosyal donatı alanlarının tekrardan hesaplanması lazım. Bunu kimse yapmıyor, işin kolaycılığına kaçılıyor. Efendim ben emsale karşıyım. Tamam. Peki çözüm? Yok.
Emsal artışlarını yeterli olmadığı durumlar için ev sahiplerine kredi verilen Anahtar Teslimi Kentsel Dönüşüm diye bir formül açıklandı. Onun bizim gibi yap-satçılarla hiç bir ilgisi yok. 10 daire yıkacaksın, 150 biner liradan 1,5 milyon lirayı banka verecek, ben geleceğim onu yapacağım, yüzde 5-10 neyse... Ben taahhütçü değilim ki zaten...

Bankanın kredi vermesi talebi artırmaz mı? 

Türkiye'nin bir gerçeği var. Bizim bu dönüştürülmesi gereken konutların yüzde 90'ı emeklilere ait. Bir dairenin maliyeti ortalama 150 bin lira. 150 bin lira, 120 ay adama kredi kullandırdığında aylık ortalama 2 bin 3-400 lira taksit ödemeye denk gelir. 2 bin küsur lira taksit istiyorsun, adamın aldığı emekli maaşı bin 200-bin 500 lira. Nasıl verecek, böyle dönüşüm olabilir mi? Banka kredi veriyor, ama faizi düşürüyor mu? Hayır. Ha, nasıl olur? Örneğin Eğitimciler Caddesi'nde eski bir bina, 6 aile oturanı var. Adamların durumu iyi, basıyor parayı, yaptırıyor. 150 bin lira harcıyor, evinin fiyatı 400 bin lira oluyor. Yakınında bunu yapanlar var, satıyor adam o paraya, görüyor. Şimdi bunu Ataevler'de yap bakalım... Hadi, yapana madalya takacağım. Kentsel dönüşümde öncelikle, Büyükşehir Belediye Başkanımızın önderliğinde yeni bir sosyal donatı, yeşil alan hesaplamasının yapılması lazım. Mahkemelerin önünü kesmek için. İkincisi emsal artışı olmadan kesinlikle bu memlekette kentsel dönüşüm olmaz. İstanbul'a belediye 2,5 emsale 5 veriyor, 4 veriyor. Fikirtepe'de ortalama 3,7. Orası başka bir cumhuriyet mi?

40-50 katlı apartmanlar...

Şu algıyı atmamız lazım. Yüksek kat! Olsun, Doğanbey'i niye eleştiriyoruz? Tarihi adada olduğu için. Yoksa Nilüfer'in göbeğinde, Yıldırım'da Osmangazi'de... İstanbul yolunda proje yapıyoruz. Yükseklik serbest… Bunun olduğu tek yer İstanbul yolu. Serbest orada. Çoğu bunu bilmez. Orada ister 50 kat yap, 100 kat yap. Yeter ki alanın yeterli olsun. Hilton yapıldı, ne zararı var.

Kentsel dönüşümde, sosyal dokuya zarar vermeden bunu 
yapabilecek miyiz?
Belediyelerin açıkladığı projeler var. Yıldırım Belediyesi çabalıyor, henüz somut bir adım yok. Gidemez de.Belediyelerin çok acil şu emsal hesaplamasını yapıp vatandaşın önünü açması lazım. Çekirge'de bir yer var. Yeri mükemmel. Araplarla ilgili bir trend de yakaladık. Başlasam, kısa sürede daire kalmaz. 80-90 daireli. Ama sürece güvenemiyorum. Büyükşehir ve ilçe belediyeleri arasında dönüp dolaşıp emsal hesaplarına takılacağız. Şimdi bu vatandaşlar kötü evlerde oturuyor, yarın tepesine yıkılacak. Yoğunluk hesabı yaparken mesela Işıktepe diye bir yer var. Başkan Bozbey'den destek istedik. Işıktepe sanayinin dibi... Sanayide bir sürü donatı alanı var. Emsal hesaplamasında Bursa'nın en yapılabilir yeri. Bırak mahkemelere itirazı, Herkes arayıp Bozbey'e teşekkür edecek, ama güçlü bir irade lazım. Bazı sitelerde müteahhit para kazanamayacak. Maksimum 0,5. gerekirse 1,5 ver. Kimse inisiyatif almıyor. Ama Ankara'da yaptığımız görüşmeler var. İmar Kanunu'nda değişiklikler bekliyoruz.

Hükümet ne yapmalı?
Türkiye ya herkese sıfır faizle kredi verecek, vatandaşa Sen evini yık, paranın yarısını da ben vereyim diyecek. Ya da emsal artışı ile belediyelerin önünü açacak. Ya da merkezi yönetim, alan hesaplamaları yapıp, devletin elindeki hazine arazilerini çıkarıp, galiba arazilerin yarısı devletin elindeymiş, kentsel dönüşüme açacak. Hazine arazilerini yeşil alanlara, sosyal donatı alanlarına bedelsiz bir şekilde tahsis edecek. Ondan sonra da kentsel dönüşüm olacak. İstanbul'da niye oluyor? Rant var. Yani fiyatlar yüksek olduğu için. Ama Türkiye sadece İstanbul'dan ibaret değil. Bursa deprem bölgesi, işte Balıkesir bölgesi var. Ankara var vs.

Teorik olarak şöyle düşünelim. Kentsel Dönüşümü tamamen emsal artışı ile yapmaya kalktığınızda, manzara şu: Riskli binaların belki tamamı fakir ve dar gelirli insanlara ait. Bunlar nüfusun belki yüzde 70-80ini oluşturuyor. 100 kişiden 80inin evini yenilemek için, evi yıkılanların sayısı kadar, yatırım amaçlı konut alacak insan bulmanız gerekiyor...

Bursa yılda 50 bine yakın göç alıyor. Geçen sene Bursa'da 27 bin yeni konut satılmış. Öyle bir balon yok. Satılmıyorsa başka sorunlar vardır. Makul yapılanlarda sorun yok. Alpiş'in satış kapasitesi diyelim yıllık 300 daire. Kentsel dönüşüm yaptığımda yine 300 daire yapacağım. Satış kapasitem oysa, kentsel dönüşüm diye fazladan bir 300 daha diyemem. Kaç yeni daire satılıyor? 30 bin. Kaç oyuncu var? Diyelim 300. Yine bu 300 müteahhit bu 30 bin daireyi üretecek. Ama ne yapacak? Gidip Hasanağa'da, Kayapa'da, Samanlı'da, ne bileyim, uzak yerlerde yapmayacak. Mevcut yerindeki binalarını yıkıp yerine yapacağız. Burada avantaj ne? Satışımız hem daha kolay olacak. Bugün Akçalar'a Burulaş günde 8 otobüs seferi düzenliyor. 3-4 kişi ile otobüs gidiyor, geliyor. Kayapa, Hasanağa... Korkunç bir maliyet, israf... Düşünsene, Ataevler in merkezinde, adam tramvayla gidecek işe, ne güzel. Hem deprem deyip geçmemeli. Yerinden yapılanmanın her konuda faydası var. Ama merkezi hükumetin de, belediyelerin önünü açması lazım. Bizde çok ilginç şeyler var. Biz süper otoban yapıyoruz, sonra diyoruz ki, 110 kilometre gideceksin. 200 metre ileriye radar koyuyoruz ki, o insanlardan para alalım diye... Niye yaptın madem o yolu? İhtiyacın yok senin o zaman... Kentsel dönüşümde vatandaşın can ve mal güvenliğini sağlamak için bir yerden de fedakarlık yapacaksın. Kar zarar meselesi. Biri zarar ediyorsa, birisi kazanıyordur. Ticarette herkesin kazandığı bir sistem dünyada yok. Altın, borsa, döviz bakın, bir dengedir. Belediyelerin inisiyatif alması, Akademik Odaların ideolojik yaklaşmaması lazım. Biz İMSİAD olarak da bu bir özeleştiri. Açıkçası bu süreci çok iyi götürdük diyemiyoruz.

Örneğin, Altıparmakta diyelim 6-7 katlı bina. Belediye emsal artışı vermiyor. Ama deprem kapıda, çözüm ne?

Çözümü yok. Gerçeği duymak istiyorsan... Deprem olacak, insanlar ölecek içinde... Şu anda Balat'ta daire fiyatları ortalama 750-800 bin lira. Bursalısınız. Çekirge, Kükürtlü'de eskiden ev alınamıyordu. Pahalıydı. O bölgede belediye inisiyatif alıp, acil kamulaştırma vs. bir formülle, 3-5 müteahhit de çıksaydı, şimdi orada daireler için 1 milyon liraya kapışılırdı. Bakınız, makul, mantıklı emsal artışı verilmeden, kentsel dönüşüm olmaz. Kentsel dönüşümden kastımız, 3 milyonluk bir şehirde yıllık toplamda bin daireyi dönüştürüyorsak, başarılıyız. Ama hedefin yıllık 30-40 bin daireyi dönüştürmekse mümkün değil. Örneğin, Dikkaldırım tarafı o kadar sorunlu ki, oraların yenilenmesi lazım. Gitsen deniyor ki, Donatı alanları kurtarmıyor. Ama askeriye arsayı verdi, hastane yapıldı. Hemen stadın çevresinde, Mihraplı'da 500 bin metrekare yeşil alan var. Dikkaldırım aslında oradan kurtarıyor. Kim yapacak bunu? Mihraplı bence Altepe'nin Bursa'ya en büyük eserlerinden birisi. 

Tabakhane niye yıllardır bekliyor?

Orada mülkiyet sorunu var. Belediyenin yeri var, vatandaşın yeri var. Herkes ayrı bir havada. Büyükşehir Belediyesi desin ki, Tek yetki bende, oraya 300 milyon dolar yatırım yapacak adamı yarın getiririm. Ama yok, adamı getirsen rezil olacaksın. Daha yerin sahibi kim, belli değil. 200 bin metrekare yer içinde 60-79 metrekare yeri olan adam kalkar senin projeni durdurabilir. Yargıtay, temyiz derken 5 sene uğraşırsın.

Sonuçta kentsel dönüşüm sosyal bir projedir ve devletin TOKİ aracılığıyla elini taşın altına koyması gerekiyor, diyebilir miyiz?

TOKİ bu işi yapamaz, işin içinden çıkamaz. Güçlü sermaye yapısı olan şirket de yok. İstanbul Fikirtepe'de şirket 200 milyon lirayı iki sene unutabiliyor. Yer topluyor, yatırım yapıyor, avans veriyor. Böyle güçlü sermaye yapısı olan Bursa'da kaç müteahhit var?