Düşük faiz de inşaatı kesmedi…

Türkiye’de yaklaşık 150-200 milyar lira yıllık cirosu ile reel sektörün en büyük bölümü haine gelen inşaatı,  sadece faiz oranlarını düşürerek kurtarmaya çalışmak ya gerçekleri görmemek, ya da başka niyetler taşımaktı.  

Vee oldu olacak olanlar! Temmuz’da düşük faizle artan satışlar, yeniden 0,65 öncesine geriledi. Ekonomi yönetiminin daha gerçekçi politikalar üretmesi için daha kaç şirket batacak, ne faturalar ödeyeceğiz merak ediyorum.

Bursa’da inşaatçıların çatı örgütü haline gelen İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) başkan ve Yönetim Kurulu üyeleri ile Mudanya yolu üzerindeki dernek merkezinde inşaat sektörünü konuştuk. Bursa Ekonomi Gazetecileri Derneği (BEGD) üye ve yönetimi olarak katıldığımız toplantıda hem bizim başkan Nuri Yavuz ve İMSİAD’ın başkanı Mustafa Andıç hem de üye ve yöneticiler olarak, “sosyal mesafe”yi de koruyarak,  sektörü masaya yatırma fırsatı bulduk.

Rakamlarla sektörün son durumu gözler önüne serilirken, 1050 Konutlar semti için hazırlanan Kentsel Dönüşüm Projesi dikkat çekti. İMSİAD “kat karşılığı inşaat” haline dönüşen “kentsel dönüşüm”e 1050 Konutlarda alternatif sayılabilecek proje için başta yerel yönetim olmak üzere Bursa kamuoyundan destek bekliyor.

 

İŞTE RAKAMLAR…

 

İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, inşaat sektörünün son 3 yıllık performansını rakamlarla ortaya döktü. Özeti şu: Hem Bursa’da hem Türkiye genelinde inşaat sektörü bütün çabalara, teşviklere, kampanyalara rağmen 2018 yılı seviyesinin yaklaşık yarısına ulaşabildi.

İSTİHDAM: Türkiye’de Ocak 2018’de yaklaşık 2 milyon 200 bin kişi inşaat sektöründe çalışırken istihdam Nisan 2020 de dip yaptı ve 1 milyon 237 milyona düşüyor. Ancak Mayıstan itibaren bir kıpırdanma var ve çalışan sayısı Temmuz 2020’de 1 milyon 610 bine yükseldi

YABANCILARA KONUT SATIŞI:Bursa’da yabancılara konut satışı hayli inişli çıkışlı. Ocak 2018’de 161 olan daire sayısı Mayıs’ta 109 a düşüyor. Rakam ekim ayında zirve yapıp 448 konuta yükseliyor. Ancak ondan sonrası sürekli düşüyor ve Nisan 2020’de yabancılara sadece 21 konut satılabiliyor.

YAPI RUHSATLARI: Türkiye’de son üç yılda (Rakamlar yılın ilk yarısı için geçerli) alınan yapı ruhsatları 2019’da hızla düşerken, bu yılın ilk yarısında artış görünüyor.

Ruhsat alan bina sayısı 2018’de 56 bin 954 iken 2019’da 22 bin 878’e düşüyor, 2020 da 33 bin 291’e yükseliyor.

Daire sayısı aynı tarihlerde 361 bin 492’den 1

22 bin 752’ye düşüp bu sene 212 bin 231’e yükseliyor. Değer (bunu sektörün cirosu olarak kabul edebiliriz) olarak da 99 milyar liradan yaklaşık 50 milyon liraya düşüp bu sene 77,3 milyar liraya yükseldi.

Peki, Bursa’da durum nedir?

Aynı dönemde ruhsat alan konut sayısı bin 986’dan 644’e düşüyor, bu sene bin160’a yükseliyor.

Daire sayısı 12 bin 50’den bin 958 e düşüyor, bu senenin ilk yarısında 5 bin 797’ye yükseliyor.

Yani Türkiye’de inşaat sektörü son dönemdeki hafif hareketlere karşılık, hala 2018’I yakalamaktan çok uzak.

Rakamlar, Bursa’da inşaat sektörünün de Türkiye genelindeki seyri izlediğini gösteriyor. Ancak Bursa’nın farkı, hem düşüş hem toparlanmaların ortalamanın çok üzerinde ve keskin olduğunu gösteriyor.

 

‘KONUT FİYATLARI ARTMAK ZORUNDA’

 

İMSİAD Başkanı Andıç, yüzde 0,64 oranındaki faizin etkisi ile konut satışlarının artmaya başlaması üzerine hem konut fiyatlarının hem inşaat maliyetlerini aşırı artışına dikkat çekiyor. “Arsa fiyatları iki buçuk misline kadar arttı. Son 4 ay içinde çimento yüzde 15, demir yaklaşık yüzde 40 zamlandı” diyor.

Salgın ve bölgesel siyasi sorunlar yüzünden yabancılara satışta sıkıntı varmış. Örneğin Bursa’da en çok konut satın alanlar Araplar olurken, son dönemde Suudi Arabistan yönetiminin vatandaşlarına “Türkiye’de aldığınız gayrimenkulleri satın, yeni yer almayın” yollu baskıları olduğu ifade ediliyor.

Dolayısıyla da “Konut fiyatları artmak zorunda” imiş.

İyi de piyasanın durumu belli. Zaten satışlar sorunlu. Sıkıysa zam yap!

Eee ne olur?

“Sektörde daralma yaşanıyor, yaşanacak”

 

DÜŞÜK FAİZ BURAYA KADAR…

 

Sevgili okurum, faiz oranları paranın, finansın yönünü değiştirmede etkilidir, eyvallah. Ancak vatandaşın konut sorununda çok sınırlı bir etki yapabilir.

Bana sorarsanız, inşaat sektörünün bir ülke ekonomisinde bu kadar öne çıkması normal bir durum değildir… Zira ekonominin esas motoru mal ve hizmet üretimidir.

Bina yapmak asıl amaç olamaz. Bir süre sonra takatiniz tükenir, dımdızlak kalırsınız.

Türkiye’de inşaatın öne çıkmasını maruz gösterebilecek tek şey, ülkenin deprem riski ile karşı karşıya olmasıdır.  Depreme dayanıksız binaların sayısı milyonlarla ifade ediliyor.

Ama inşaat sektörünün buna çözüm bulmak üzere bir yapılanması yok.

Eğri oturup doğru konuşalım… “Kentsel Dönüşüm” dediğimiz şey, bir tür “Kat karşılığı inşaat” durumu haline gelmiştir. Devlet mevcut binaların güçlendirilmesi ya da özellikle dar gelirlilerin güvenli konut ihtiyacına dönük ucuz/bedava arsa üretip, vergi vs. desteklerle inşaat sektörünün maliyetini düşürüp binaları hızla dönüştürme gibi bir hedef maalesef koyamadı. Sadece “emsal artışı” ile kat yüksekliklerini artırıp, kat karşılığı inşaat modeline destek vermiş oldu!

Ve asıl mesele şu: Deprem dayanıklı konut ihtiyacının esas kitlesi olan dar ve sabit gelirli kesim mevcut ekonomik işleyişle hızla kan kaybediyor!

Siz bankada kredi faizlerini düşürseniz kaç yazar? Hatta hiç faiz almazsanız ne olur?

Çalışanların ücretleri ortada… Esnaf sanatkâr malum…

“100 metrekare konutun inşaat maliyeti 350 bin lira” diyor İMSİAD Başkanı. Arsaydı, müteahhit karıydı 700 bin liradan aşağı satın alamıyorsunuz.

Şimdi, banka bu paranın tamamını kredi olarak verse ve hiç faiz de almasa kaç yazar?

700 bin lirayı 10 yılda düzenli ödeyebilecek kaç kişi vardır Türkiye’de?

Bırakın 10 seneyi, kimin tek bir yıl iş garantisi var?

 

150 KONUTLARA FARKLI BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM

 

İMSİAD Başkanı Andıç, Organize Sanayi Bölgesi’nin karşısında “1050 Konutlar” olarak bildiğimiz Akpınar Mahallesi için, mevcutlardan çok farklı bir kentsel dönüşüm projesi hazırlamış ve Büyükşehir Belediyesi’nden destek bekliyor.

Projenin diğer kentsel dönüşüm projelerinden asıl farkı şu: Buradaki daire sahipleri mevcut evlerinin yerine, aynı ölçülerde yeni dairelere sahip olacaklar ve ceplerinden para çıkmayacak.  Ancak bölgede yüksek katlı binalar da  yapılmayacak. Zemin artı 7 kat. Bölgede 2 bin 900 daire yıkılacak, 2 bin 296 daire yapılacak.

Peki, müteahhit parayı nereden çıkaracak?

Projenin finansmanı, bölgeye yapılacak ticari alanlardan elde edilecek.

Nasıl?

Bölge toplam 423 dönüm. Bunun114 dönümü oradaki konut sahiplerine tapulu. Kalanı kamuya aitmiş.

Mudanya yoluna bin 450 metre cephe var.

Arkaya konutlar, yol kenarına ticari alanlar yapılacak.

AVM yerine çarşı mağazalar planlanıyor. Ayrıca çok amaçlı inşaatlar olacak… İsteyen kafe restoran, isteyen büro, isteyen lise, üniversite açabilecek!

Projenin bugünün fiyatlarıyla yaklaşık 1,5 milyar liralık bir yatırım olacağı ifade ediliyor.

Projenin gerçekleşmesinde kilit kurumlardan birisi Büyükşehir Belediyesi. Özellikle planlama açısından. Tabi başka jandarma olmak üzere bölgedeki kamu kuruluşlarının da buradan taşınması gerekiyor. Konunun Bursa Büyükşehir Belediye Başkanı Alinur Aktaş’a iletildiği ifade ediliyor. Umarız destek verilir ve Bursa’da farklı bir kentsel dönüşüm örneği yaşanır.

Tabi diğer kritik konu da başta perakende sektörü olmak üzere, özellikle hizmet kesiminin yeni projeye vereceği destek…

Her ne kadar konjonktür zorlu olsa da,  uygun modeller yaratılabilirse, buradaki ticari alanlar çok cazip olabilir, ticari alanlar açısından da sıradışı bir model gerçekleşmiş olur.