İnşaatta büyük projeler konuşuyor!

 

Bursa’'da özel sektörün binlerce konuttan oluşan projeleri var. Belediyeler “"Kentsel Dönüşüm"” projesi, tramvay, otoyol, hızlı tren projelerini canlandırmaya çalışıyor. Ama çarklar henüz yavaş.
Konut üretiminin üst gelir gruplarına yönelmesi piyasayı kilitliyor. Bir yandan gerçekten konuta ihtiyacı olanlar ev satın almaktan uzaklaşırken, lüks konutlar müşteri bekliyor.

İnşaat Mühendisleri Odası (İMO) Bursa Şubesi Başkanı Mehmet Albayrak, Ekohaber'’in sorularını yanıtladı. “Lokomotif sektör” inşaatı konuştuk. Bursa merkez ve ilçelerde yerel yönetimlerin kontrolündeki kentsel dönüşüm ve değişik tesislere ait inşaat projeleri hariç, özel sektörün yaklaşık 170 konut projesi var. Bunların büyük bölümünde inşaatlar tamamlanmış, ya da tamamlanmak üzere. Nilüfer 78 proje ile inşaatçıların gözdesi olurken, Osmangazi 34, Mudanya 31, Yıldırım 12, Gemlik, Gürsu, İnegöl ve Kestel’'de 2, İznik ve Yenişehir’'de birer konut projesi yürütülüyor. Müşteri bekleyen bitmiş konut stokunun hayli yüksek olduğu ifade ediliyor, ancak bu konuda yeterli veriye sahip değiliz.
“Kentsel Dönüşüm” inşaat sektöründe büyük umutlar yaratmıştı. Ancak konut arzı ile konut talebinin çakışmaması, konutun ihtiyacı olana değil lüks ve yatırım amaçlı yapılması, istenen kat yüksekliklerine ulaşmadaki zorluk ve “hak sahipleri”nin yeni konut projeleri ile “uyuşmaması” ile ortaya çıkan durum, açıkça ifade edilmese de dönüşüm projelerini kilitlemiş görünüyor. Gelinen aşamada umut, TOKİ'’nin kâr amacı gütmeyen, sosyal konut projelelerine girmesi. Ancak TOKİ'’nin bu perspektiften uzaklaştığı düşünülüyor. İnşaat sektörünün merkezinde duran, meslek adamlarının oluşturduğu İMO’'nun Şube Başkanı Albayrak ile inşaatı konuştuk.

 

İMO inşaat sektöründe, özellikle de planlamayı yapan yerel yönetimlerde ne düzeyde etkili?

Biz çalışma grubu olarak 1994’den beri İMO yönetimini yürütüyoruz. Grubumuzun anlayışı bu tarihten beri iktidardadır. Aslında temel çizgimiz aynıdır. Biz bir teknik odayız. Teknik anlamda kamuyu aydınlatma görevimiz var. Büyükşehir olsun, ilçe belediye meclisleri olsun, siyasi partiler tarafından temsil ediliyor. Bu partilerin çalışma konularına çok fazla müdahil olup, 4. 5. siyasi parti gibi davranmak da istemiyoruz. Teknik olarak kamuyu ilgilendiren projeler hakkında basın aracılığı ile görüşlerimizi beyan ederiz, ediyoruz.

Tartışmalı projelerde insanlar ‘bu işin doğrusu nedir’ diye merak ediyor ve meslek kuruluşlarından bir tutum bekliyor. Belediyeler gelip size sorar mı?

Bize kolay kolay sormazlar. Çünkü bazen bizim söylediklerimiz yerel yönetimlerin hoşuna gitmeyebiliyor. Çünkü biz yanlışa yanlış, doğruya da doğru diyoruz. Umarım sorarlar, biz de katkı sağlarız. Bizim bir komisyonumuz vardı. İMO, Mimarlar, Harita Mühendisleri ve Şehir Plancıları odasından oluşan... Belediyede yapılan plan çalışmalarına müdahil olma adına. Yani birşeye itiraz edilecekse planlama aşamasında itirazı yapmak lazım. Onun için o komisyonu önemsiyoruz. Soran belediye yönetimlerine de yardımcı oluruz. İnsanlar işlerin plansız olduğunu düşünüyor.Bursa coğrafi olarak herkesin iştahını kabartan bir şehir. Dağı var, denizi var, çok güzel bir şehirde yaşıyoruz. Düşünüyorum da, mesela İsviçre’nin elinde Bursa gibi bir şehir olsaydı dünyanın merkezi yapardı..Uludağ’a çıkıyorsunuz kayak yapıyorsunuz, yarım saat, bir saat sonra inip denize giriyorsunuz. Ama yaşanabilir kentlerin başında sanırım Sydney geliyor. İstanbul Moskova ile birlikte çok geri sıralarda yer alıyor. Keşke biz de onları başarabilsek.

Hesap kitap yok mu, var da tutmuyor mu?

1980’lerden sonra sanayileşme çok hızlı arttı. Yerel yönetimler de buna yetişemedi. Türkiye’nin en fazla göç alan şehirlerinden birisiyiz. 1995’de Çanaklale’de toplam su abonesi sayısı 55 bindi ve Bursa’da o yıl o kadar abonelik ekleniyordu. Yani Bursa Çanakkale kadar göç aldı o sene. Yerel yönetimler buna ayak uyduramadı. 2020 Strateji Planı yaptık, hatırlıyorum. Mesela Ovaaakça’nın nüfusunu planlamışız. Demişiz ki, ‘Burada 7 bin insan yaşayacak...’ Ama plan daha yürürlüğe girmeden Ovaakça’'nın nüfusu 15 bini geçti. İnsanlar geliyor, ama buna uygun hareket edemedik. Ayrıca Bursa yavaş yavaş İstanbul’un da arka bahçesi oluyor. Körfez Geçiş Köprüsü... Otoyol, İstanbul ile İzmir’'i, Ege’'yi birbirine bağlayacak. Mesafe 3,5 saate düşürülüyor. Tatilcilere daha çok hizmet edecek. Yazın Karacabey kavşağından Bursa’'ya kadar yol tıkanıyor. Yalova vapurundan bu tarafı da doluyor, hafta sonları. Bursa bu köprüden olumlu da etkilenecek tabi.

Yeni OSB’ler, Sanayi bölgeleri? 
 
Bursa’'ya sahip çıkmak lazım. Ama herşey Bursa’'da konuşulmuyor. Örneğin TEKNOSAB ile ilgili plan Ankara'’da onaylanmış olarak geldi. Bursa’'da tartışılmadı bile. Tabi üzülüyoruz. TEKNOSAB'’ın yapılacağı arazinin yüzde 60'’ı tarım arazisi, ama bu konuda söylenecek fazla birşey yok, karar çıkmış. Halbuki biz önce Bursa'’da varolan sanayi bölgelerini dolduralım. Ankara yolu üzerinde OTOSANSİT var, dükkanların çoğu boş. Önce mevcut yerleri dolduralım, ondan sonra yeni OSB'’ler açalım. İhtiyacımız olursa, yeni bölge açalım. Bir yatırım aracı gibi görünüyor bu yüzden sürekli yenileri talep ediliyor. Yani ‘benim sanayi sitesinde bir dükkanım olsun, sanayi bölgelerinde bir arsam olsun, ileride değer kazanır, para kazanırım’ diye... Sanayicilerin kendisi için de durum bu. Aslında belli bir noktadan sonra durdurmak lazım. İstanbul’'dan da gelip burada fabrika kurmak isteyenler oluyor. Ama bir noktanın olması lazım. Bursa denize yakın, bir kavşak noktası, cazibe merkezi; fakat nereye kadar? Nerede dur diyeceğiz? Her tarafımız birinci sınıf tarım arazisi... Hepsi yok olacak. Bursa Ovası zaten gitti. 1980’lerde Hürriyet’'te, 2 metreden su çıkardı. Her taraf şeftali bahçesi ve çok verimliydi. Şimdi bakıyorsunuz, 20 metre derinlikte su yok. Şeftali bahçeleri gitti. Bence Bursa’'yı korumak lazım.

Belediyeni yeni liman projesi çevreyi nasıl etkiler? 
 
Keşke Gemlik’'teki limanlar ıslah edilse... Gemlik'’teki limanlar çevre yoluna çok yakın. 1-1,5 kilometre. 
Bağlantılar verilerek, bu limanların saydı daha iyiydi bence. Bazı şeyler, sanki dışarıdan planlanıp getiriliyor, Bursa’'ya monte ediliyor gidi düşünüyorum. Çünkü TEKNOSAB da öyle oldu. Keşke bunlar Bursa’'da tartışılsa da kamuoyu bilinçlendirilseydi. Bandırma Limanı var mesela. Bu limanları azami şekilde kullanmak, eğer yeterli gelmiyorsa, bir ihtiyaçsa yeni liman düşünmek gerekirdi. RO-RO, çevre yolu, körfez köprüsü büyük bir planın parçası. İstanbul gözünü buraya dikmiş. Fabrikasını da buraya yapacak. Bursalı bir plan yapsa, herşey ona göre şekillenecek. Sen planı yapmazsan, nereye çakıl taşı geleceği dışarıdan planlanır. İMO bastırdı örneğin, körfez geçiş köprüsünde tren olsun diye. Bir sürü büyük lobiler treni çıkarttılar. Bursa’'nın dışında lobiler hazırlıyor, getirilip önümüzde konuluyor. 

Sizce Bursa'’da öncelik ne olmalı? 
 
Bizim birinci önceliğimiz deprem. Bursa’'da ciddi bir deprem riski var ve binalarımızın yüzde 60'’ı kaçak. Fay hatları var, birinci derece deprem riski var. Bu riskin ortadan kaldırılması için çalışılması lazım. 1855’de çok büyük bir deprem yaşanmış. Bin 500 kişinin ölmesi, günkü nüfusa göre çok büyük bir felaket. Depremler periyodik olarak yenileniyor. Depremlerin 150-200 yıl periyodunda olduğunu düşünürsek, aslında depremin eli kulağında. Dile getirdik, AVM’'lerde stand açtık, halkı bilinçlendirme adına. ‘Önlem alalım, önlem alalım...’ Ama geldiğimiz noktada sıkıntılar devam ediyor. 

Kentsel dönüşüm çalışmalarını nasıl buluyorsunuz?

Bu ‘emsal artışları’ ile yapılanları kentsel dönüşüm olarak görmüyoruz. Kentsel dönüşüm, bölgesel olarak planlanır ve bölge bölge yapılır. Durum şu: Belediye meclislerin görüşülen dosya 20-30 tanedir. Her parsel için meclis üyeleri, buna şunu verelim, bu kadar emsal verelim... 2015 yılında 20 plan geçmiş. Bursa'’da 400 bin riskli bina var ise, bölün 400 bini 20’ye, bu yolla kentsel dönüşüm için kaç yıl gerekeceği ortaya çıkar... Böyle bir kentsel dönüşüm olmaz. Bu, asla çare değil. 2012 yılında kentsel dönüşüm yasası çıktığında devlet vatandaşa bir kira yardımı verecekti. Diyor ki, sana 18 ay kira yardımı yapıyorum, evini yık yeter ki... Ya da uzun vadeli banka kredisi veriyor. Belediyelerin vatandaşa verdiği emsal artışları bir tür teşvik aslında. Yasaya göre, öncelikle riskli bölgelerin tespit edilmesi gerekiyor. Yıldırım'’da 7 bölge tespit edilmiş. İşte orada emsal artışı olabilir. Yüzde 50’ye kadar emsal artışı getirilecek, işte yüzde 40 olsun, daha fazla yoğunluk getirecek vs. riskli bölgelerde çalışılırken belki 3, 4 emsal bile gerekecek. Nilüfer’'de de olabilir. Varsa öyle riskli binalar, tespit edilerek, bölgesel olarak planlamasının yapılması lazım. Bizim Nilüfer Belediyesi ile de geçmişte Yıldırım Belediyesi ile yaptığımız gibi bina envanter çalışmalarımız oldu. Akademik düzeyde de çalışmalarımız var. Dolayısıyla bir an önce bölgesel planlar yapıp kentsel dönüşümün hızlı bir şekilde yapılması lazım. Çok geç kalıyoruz, yavaş kalıyoruz. Aslında Bursa’'nın birinci önceliği kentsel dönüşüm olması lazım. Çünkü önce can güvenliği. Sıfır 50’ye emsal artışı aslında ticari olarak da kentsel dönüşümü teşvik aslında. Ha biz buna karşıyız, bölgesel planlama ilkeleri açısından emsal artışı verilebilir. Böyle olması lazım. Ama bir parseli alıyorsunuz yüzde 50 veriyorsunuz, bir diğer parsele yüzde 40 veriyorsunuz, neden? Kriter ne? Bir anlamda adaletsiz dağılım gibi gözüküyor. Bunu da ortadan kaldırmak için ne veriyorsanız, bölgesel plan ölçeğinde herkese eşit, adil vermeniz lazım. Kentsel dönüşüm hız kesti. Ortada yürüyen büyük projeler yok. Konutlar zenginler için üretilince, evi yıkılan “hak sahibi” yoksulları uzaklaştırma ihtiyacı duyuluyor. Konuta milyon lira veren kişi, fakir bir kapı komşusu ile yaşamak istemiyor. Onları uzaklaştırmak da kolay olmuyor. İşte sosyal meseleler bunlar. Maalesef. 

Bursa’'da konut fiyatları, diğer illerden fazla artmış. Neden?

Arapların talebinden kaynaklandığını düşünüyorum. Araplar Bursa'’dan yoğun şekilde konuk aldıklarını biliyorum. Burayı çok tercih ediyorlar. Tarihi bir şehir ve Uludağ var. Bu durum fiyatları yükseltiyor. Ama ben suni bir artış diye düşünüyorum. Yoksa Bursa'’nın yerlisi olarak 700-800 bin lira verip daire alacak kaç kişi var? Hani 400 bin liraları anlarım ama 800 bin liraya daireler var. Muhtemelen Araplardan talep var. Sonuçta talep varsa sorun yok. Ucuz daireler de var. İhtiyacı olan bulup alır.

 

Şöyle bir tablo var: Gerçekten konuta ihtiyacı olanlar, evi olmayan düşük ve orta gelirliler fiyatlar nedeniyle konut alamıyor. Ancak şirketler konutu bunlar için değil, üst gelir grubuna mensup kesim için, daha ziyade de yatırım amaçlı yapılıyor. Yani konut arzı ile talebi çakışmıyor. Çözüm ne?

Oturup bir proje olarak tartışılması lazım. Belediyeler, meslek odaları, dernekler, mahalle muhtarları. Dünyada da bu böyle yapılıyor zaten. Müteahhit para kazanmak için iş yapan kişidir. Para kazanamayacaksa neden girsin. Bu nedenle TOKİ ve belediyelerin devreye girmesi lazım. Kent sakinleri birlikte karar vermeli. En az üç ağayı olması lazım. Hukuksal, kültürel, sosyal boyutu olan şeyler. Yerel yönetimleri suçlamıyorum. Dünyada da böyle. En büyük kentsel dönüşümü deprem yapar derler, en büyük kentsel dönüşüm Hiroşima’'dır dünyada.... Ama arzu edilen bu değil. Çünkü yıkılmış.. Yıkılanı yapmak, mevcudu yıkmaktan çok daha kolay. 
 

Piyasa nasıl?

İnşaat sektöründe işler kötü değil. Her zaman da iyi olması lazım. Sadece fabrika değil, yenilemesi var bu işin. Çürük binalardan sağlam binalara taşınmak da var. Müteahhit gelip eskiyi yıkar, yeniyi yapar. Çürük yapı deposu da bir vaka. Yıldırım gibi semtlerde belediyeler riskli alanları tespit etti.
Şimdi oralarda emsal artışı fazla olabilir. Hak sahipleri var. Onların haklarını korumak, onları orda korumak lazım. Bu işi müteahhit ya da TOKİ yapacak.

Konut pahalaştıkça ithal malzeme kullanımı artıyor mu? 
 
İnşaatlarda çok fazla ithal malzeme yok. Sektör malzeme itibariyle yerli. Ama çok özel, lüks malzemeler olabiliyor. İtalya’'dan seramik, Çin’'den mermer getirenler duyuyoruz... Kapı kollarına altın takmanın inşaatla ilgisi yok.


Not: Bu yazı Ekohaber'in 17.5.2016 tarihli sayısından alındı.